Crédit immobilier 2022 : les règles d'octroi inchangées

Un homme en chemise cravate avec de grosses lunettes regarde l'objectif d'un air dubitatif

La messe est dite. À compter du 1er janvier 2022, les nouvelles règles d'accès à l'emprunt immobilier passent du statut de simples consignes à celui de normes imposées aux banques. À défaut, celles-ci pourront être sanctionnées. Pour les emprunteurs, pas de surprise, puisque ces conditions d'octroi s'appliquent déjà depuis un an. On peut toutefois s'attendre à une plus grande rigueur de la part des établissements prêteurs pour éviter le coup de bâton du gendarme financier.

Une norme obligatoire

Lors d'une réunion mardi 14 décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fait le bilan de sa recommandation du 27 janvier 2021 relative à l'octroi des crédits résidentiels, avant de confirmer que les préconisations en place depuis cette date deviendront juridiquement contraignantes à compter du 1er janvier prochain, comme il l'avait fermement indiqué en septembre dernier.

Chargée de la surveillance du système financier, l'instance placée sous la tutelle du ministre de l'Économie s'est félicitée que les dernières données disponibles sur la mise en œuvre des consignes de janvier 2021 permettent de dresser un bilan positif : "les conditions d'octroi ont continué à s’assainir – globalement et pour chacun des réseaux bancaires pris individuellement – au cours du dernier trimestre, sans que cela ne remette en cause la forte dynamique de la distribution du crédit immobilier, à des taux d’intérêt qui restent historiquement bas".

Les règles de distribution du crédit immobilier aux particuliers deviennent une norme à laquelle les banques ne pourront déroger, sauf à la marge, sous peine de sanctions administratives de la part de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

C'est là le seul changement qui s'opérera à partir du 1er janvier 2022, les prêts à l'habitat accordés depuis un an étant en conformité avec le cadre dorénavant réglementaire, à savoir :

le taux d'endettement est limité à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt) ;
la durée de remboursement ne peut excéder 25 ans, voire 27 ans en cas de différé d'amortissement de 2 ans (immobilier neuf, construction de maison neuve et immobilier ancien avec travaux de rénovation) ;
le montant de l'emprunt est plafonné à 7 années de revenus.

Sur l'ensemble de la production trimestrielle, 20% des crédits octroyés peuvent s'écarter des critères, à hauteur de 80% minimum à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale. Cette marge de flexibilité garde les mêmes proportions en 2022 et selon les observations du courtier Empruntis, les banques se sont mises en ordre de marche depuis la fin du premier semestre.

Une activité immobilière à son plus haut niveau

Pour le HCSF, "la mesure est d'autant plus importante dans le contexte d'une progression des risques immobiliers à travers l'Europe en sortie de crise". Les nouveaux critères contribuent à contenir ces risques potentiels en France et force est de constater qu'ils n'ont pas ralenti la production de crédits à l'habitat.

Selon les chiffres de la Banque de France, l'encours annuel se situait à 1 201 milliards d'euros à fin octobre 2021, soit une progression de 6,4% par rapport à 2020. Chaque mois de l’année écoulée, les banques ont distribué plus de 22 milliards d'€ aux Français pour acheter un logement, une moyenne record comparée à l'année 2019 historiquement dynamique s'il en est, puisqu'elle a généré la décision des autorités financières de juguler le crédit.

La pierre fait rêver les Français, d'autant plus en cette période inédite marquée par des contraintes et des restrictions. Nombreux sont ceux qui ont pu réaliser ce rêve en 2021. À fin octobre selon les données des Notaires de France, près de 1 200 000 transactions immobilières ont été réalisées sur douze mois, un niveau inégalé et une hausse de 14,5% par rapport à 2019, la fameuse année de tous les dangers.

Un crédit strictement encadré, pas accessible à tous

L'accession à la propriété reste néanmoins à l'état de fantasme pour certains ménages. Le respect des conditions d'octroi oblige désormais à mobiliser un apport personnel conséquent (jusqu'à 30% du montant de l'opération), ce qui est compliqué voire impossible pour les candidats les moins bien dotés, à commencer par les jeunes actifs, habituellement endettés sur les durées les plus longues aux taux les moins performants pour compenser l'absence de mise initiale.

L'encadrement strict du crédit s'avère un garde-fou pour ces ménages trop fragiles financièrement dans l’immédiat pour devenir propriétaires. Au-delà de la mensualité du crédit, ils oublient souvent qu’en tant que propriétaires ils doivent s’acquitter de la taxe foncière, à moins d’être éligible à l’exonération temporaire de 2 ans (logement ancien avec travaux d’économie d’énergie et construction nouvelle).

Entre 2010 et 2020, le montant moyen de cette taxe a bondi de près de 28% ! Une hausse trois fois supérieure à celle des loyers et de l’inflation sur la période. À Nantes, Villeurbanne, Clermont et Lille, l’augmentation a dépassé les 35% ! En 2022, compte tenu de la remontée de l’inflation, la taxe foncière va progresser de plus de 3,4%. Les centaines voire milliers d’euros annuels versés aux communes et aux collectivités locales au titre de la taxe foncière pèsent lourdement sur le budget des ménages déjà fortement endettés. Les banques tiennent compte de ce paramètre et mettent en garde les candidats à l’emprunt quant aux frais annexes qu’ils devront assumer une fois devenus propriétaires de leur logement.

Autres candidats à l'emprunt immobilier empêchés par les nouvelles règles : les seniors et les personnes avec des risques aggravés de santé. Le coût très élevé de l'assurance de prêt se heurte aux taux de l'usure, devenus historiquement bas en raison du niveau plancher des taux d'intérêts. Les banques n'ont plus le droit d'exclure les primes d'assurance pour effectuer le calcul du taux d'endettement. Bien qu'ils soient parfaitement solvables, ces profils ne peuvent concrétiser leur projet immobilier, car l'assurance, nécessaire à l'obtention du financement, pèse trop lourd dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui doit être contenu sous le seuil légal.

De l'avis des courtiers, les plus touchés seraient pourtant les investisseurs immobiliers. Ils ne peuvent plus compter sur les futurs revenus locatifs pour diminuer la charge mensuelle d'emprunt, car les banques les intègrent désormais aux revenus globaux, ce qui a pour effet de rehausser le taux d'endettement. Quand on rembourse déjà un premier crédit sur la résidence principale, l'équation n'est pas tenable, même si les revenus sont confortables et le reste à vivre suffisant.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier mai 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,97% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 4,10% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,97%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au deuxième trimestre 2024 est de 6,39% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,29% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,12% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 19 200€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 9 600€. Vous économisez 35 200€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 44 800€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,263% ou 4,06%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en mai 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Ville Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 Supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaire avec 44 800€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 312€ 7,62 m2 16,46 m2 34,14 m2 Le Havre 2 193€ 4,56 m2 9,85 m2 20,42 m2 Nîmes 2 195€ 4,55 m2 9,84 m2 20,41 m2 Dijon 2 536€ 3,94 m2 8,51 m2 17,66 m2 Reims 2 643€ 3,78 m2 8,17 m2 16,95 m2 Grenoble 2 973€ 3,36 m2 7,26 m2 15,06 m2 Toulon 3 310€ 3,02 m2 6,52 m2 13,53 m2 Angers 3 128€ 3,19 m2 6,90 m2 14,32 m2 Lille 3 549€ 2,81 m2 6,08 m2 12,62 m2 Montpellier 3 560€ 2,80 m2 6,06 m2 12,58 m2 Toulouse 3 397€ 2,94 m2 6,35 m2 13,45 m2 Marseille 3 544€ 2,82 m2 6,09 m2 12,64 m2 Nantes 3 511€ 2,84 m2 6,15 m2 12,76 m2 Villeurbanne 3 717€ 2,69 m2 5,81 m2 12,05 m2 Strasbourg 3 718€ 2,67 m2 5,81 m2 12,05 m2 Rennes 3 942€ 2,53 m2 5,48 m2 11,36 m2 Bordeaux 4 418€ 2,26 m2 4,89 m2 10,14 m2 Nice 5 122€ 1,95 m2 4,21 m2 8,74 m2 Lyon 4 782€ 2,09 m2 4,51 m2 9,36 m2 Paris 9 259€ 1,08 m2 2,33 m2 4,83 m2 Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. *Prix estimés MeilleursAgents au 1er mai 2024 (prix en net vendeur) Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché en mai 2024 Il n'y a pas de reprise franche du marché immobilier dans l'ancien. En témoignent les prix toujours orientés à la baisse dans les plus grandes villes de France, également sur l'ensemble du territoire. Marseille et Nice sont les deux exceptions notables en affichant une légère hausse des valeurs. Pas d'effet printemps sur les prix, même si la demande se redresse quelque peu en avril. Les délais de vente se raccourcissent timidement, ce qui n'indique nullement un retour massif des acheteurs. Le délai moyen de transaction est toujours supérieur de 17 jours à ce qu'il était il y a un an. Un autre chiffre marquant illustre bel et bien que le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024 : la production de crédits immobiliers est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Les professionnels attendent avec fébrilité la prochaine réunion de la Banque Centrale Européenne. L'institution devrait, sauf mauvaise surprise de dernière minute, annoncer une baisse de ses taux directeurs qui permettrait d'accélérer le recul des taux d'intérêts déjà acté par les banques commerciales. Il faudra toutefois encore plusieurs mois pour que le pouvoir d'achat immobilier s'améliore significativement. Grâce à la baisse des taux d'emprunt depuis janvier 2024, couplée au repli des prix immobiliers et à la progression des revenus des ménages, le pouvoir d'achat immobilier s'est apprécié d'un tiers par rapport à janvier 2022. L'obstacle majeur auquel sont confrontés les emprunteurs reste la norme d'octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière qui limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement à 25 ans. Une proposition de loi visant à modifier les règles avait été examinée fin avril dernier, mais elle a été retirée face à la vive opposition. La réforme du crédit immobilier fait spchitt au grand dam de tous les acteurs du marché, qui voient dans le refus catégorique de la Banque de France un aveuglement au dogme qui dépasse la logique du terrain. Pour emprunter en mai 2024, l'apport personnel reste une condition sine qua non (au moins 10%, pouvant aller jusqu'à 30% du montant de l’opération selon les banques). Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en mai 2024 ? Bien choisir son assurance emprunteur est une des clefs pour réduire le coût de son crédit immobilier. Rappelons que vous avez le choix de refuser l'assurance proposée par la banque et le droit de souscrire une offre alternative plus compétitive, dès lors qu'elle présente un niveau au moins équivalent de garanties. Si vous n'avez pu souscrire l'assurance de votre choix au moment de la demande de crédit, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine. Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste, dans de nombreuses situations, la solution pour optimiser son dossier. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,95 m2 (Nice) et près de 7,62 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,33 m2 (Paris) et 16,46 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 800€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et près de 5 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! L'assurance emprunteur, c'est le coût caché de votre crédit immobilier. On l'oublie, alors qu'elle pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global. Si vous n'avez pu souscrire à l'assurance de votre choix lors de votre demande de financement, la réglementation vous permet de changer de scénario en cours de prêt. La loi Lemoine donne l'opportunité tout emprunteur de renoncer à un contrat trop cher et/ou mal adapté dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance. La substitution du contrat se fait par une offre alternative à garanties équivalentes. Le changement d'assurance emprunteur permet d'optimiser tarifs et garanties. Le gain que vous pouvez réaliser grâce au changement d'assurance emprunteur est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante et que l'opération intervient rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance prêt immobilier tant calculé sur le capital restant dû.

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Immobilier printemps 2024 : prix en baisse dans les 20 plus grandes villes de France

Le marché immobilier est toujours à la peine et l’effet printemps se révèle bien frileux en 2024. Si la demande repart timidement, les prix restent orientés à la baisse comme en témoignent les chiffres du dernier baromètre SeLoger/Meilleurs Agents. La norme d’octroi du crédit immobilier demeure un frein à l’accès à la propriété, la baisse modérée des prix des logements n’étant pas suffisante pour resolvabiliser les ménages emprunteurs. Voici l’évolution des prix dans les 20 plus grandes villes de France et le point sur les contraintes réglementaires qui n’en finissent pas de peser sur le marché. Léger repli des prix de l’immobilier ancien Selon les données des portails SeLoger et Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier ancien accusent une baisse moyenne de 0,9% depuis le début de l’année 2024 dans les 50 villes françaises qui comptent le plus d’habitants. Les valeurs reculent en moyenne de 0,3% pour les maisons et de 0,8% pour les appartements. Nous détaillons ici les prix des appartements et des maisons pour les 20 plus grandes d’entre elles. Prix moyen au mètre carré (prix net vendeur au 1er mai 2024) : Villes Prix appartements Évolution à 3 mois Prix maisons Évolution à 3 mois Paris 9 259 € -1,5 % 9 875 € N/A Marseille 3 544 € 1,1 % 4 607 € -0,2 % Lyon 4 782 € -2,6 % 5 865 € -1,4 % Toulouse 3 397 € -0,1 % 4 245 € 1,4 % Nice 5 122 € 2,1 % 7 192 € 4,7 % Nantes 3 511 € -2,4 % 4 288 € 2,3 % Montpellier 3 560 € -0,1 % 4 455 € 4,2 % Strasbourg 3 718 € -2,7 % 3 405 € -4,5 % Bordeaux 4 418 € 0,7 % 5 273 € 2,8 % Lille 3 549 € -2,4 % 3 164 € 1,2 % Rennes 3 942 € 2,1 % 5 095 € -4,5 % Toulon 3 310 € 2,7 % 4 142 € 1,2 % Reims 2 643 € 2,7 % 3 087 € 1,7 % Saint-Étienne 1 312 € -3,3 % 1 924 € 0,7 % Le Havre 2 193 € -3,5 % 2 586 € 1,3 % Dijon 2 536 € -0,4 % 3 352 € -1,0 % Grenoble 2 973 € -3,1 % 3 370 € -4,6 % Angers 3 128 € -0,2 % 33 17 € 2,5 % Villeurbanne 3 717 € -4,2 % 4 528 € -1,4 % Nîmes 2 195 € 4,0 % 2 784 € -0,5 % Source SeLoger/Meilleurs Agents À Paris, où la baisse des prix se poursuit sans interruption depuis un an, la tendance est très nette sur les 3 derniers mois, à -1,5%. Selon les projections des notaires, les prix devraient continuer à refluer d’ici l’été 2024 en Île-de-France, l’effet JO Paris 2024 sur l’immobilier n’étant pas encore visible, si tant est qu'il se produise. Des conditions de crédit immobilier toujours difficiles La tendance des prix immobiliers à la baisse indique que la demande manque de tonus. L’achat immobilier reste au rang des velléités pour bon nombre de ménages qui attendent un repli plus marqué des taux d’intérêts. Entre décembre 2021 et décembre 2023, le taux moyen sur 20 ans a plus que quadruplé, passant de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 4,50%. La descente s’est amorcée en ce début d’année en raison de la stabilité des conditions monétaires en zone euro. Aujourd’hui, on s’endette sous les 4% sur 20 ans et le mouvement baissier devrait se poursuivre dans le sillage de la prochaine décrue des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, une première depuis juillet 2022. Pouvoir d’achat immobilier à la peine Toutefois, l’évolution des taux d’emprunt depuis février 2022 n’est pas compensée par une baisse des prix dans les mêmes proportions. Le pouvoir d’achat tarde à retrouver les niveaux d’il y a deux ans. Il s’améliore quand même d’un tiers par rapport à ce qu’il a perdu depuis début 2022 grâce à l’effet conjugué de la baisse des taux et des prix ces quatre derniers mois, et de la progression des revenus. Mais les faits sont têtus. Le marché du crédit immobilier s’enfonce dans la crise au premier trimestre 2024. La production de crédits à l’habitat est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Normes du HCSF : frein au crédit immobilier Si les prix immobiliers demeurent encore trop élevés, cette situation ne doit pas occulter l’obstacle récurrent mis en place par le régulateur depuis janvier 2021. La double limite du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans) s’applique à tous les dossiers, quel que soit le niveau de solvabilité de l’emprunteur. Cela signifie qu’un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, alors qu'il affiche un reste à vivre suffisant, car la banque ne peut s’affranchir de la règle. Les espoirs de voir enfin évoluer cette norme aberrante ont rapidement été douchés par le retrait fin avril d’une proposition de loi œuvrant dans ce sens. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La maison brûle et le Haut Conseil de Stabilité Financière regarde ailleurs.

Pouvoir d’achat : 2 lois pour réduire le coût de votre assurance emprunteur

Les taux d’emprunt sont orientés à la baisse depuis janvier, mais le coût du crédit immobilier reste bien supérieur à ce qu’il était il y a deux ans. Mettez les banques en concurrence pour gagner quelques points, et surtout, n'oubliez pas de négocier l’assurance emprunteur. Appuyez-vous sur la loi Lagarde et la loi Lemoine pour réduire cette dépense et améliorer votre pouvoir d’achat. Loi Lagarde ou le libre choix de l’assurance emprunteur Difficile d’échapper à l’assurance emprunteur quand on souhaite obtenir le financement de son projet immobilier. Bien que la souscription à l’assurance ne relève pas d’une obligation légale, la banque l’exige pour se prémunir contre les défauts de paiement. La réglementation encadre l’assurance emprunteur, en termes d’accès et de couverture minimale. Assurance emprunteur : double protection L’assurance vise à protéger la banque contre les défaillances de l’emprunteur victime d’un accident de la vie. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités. Le prêteur est remboursé et l’emprunteur soulagé du poids financier si ses ressources ne lui permettent pas d’assumer sa dette. L’assurance de prêt immobilier repose sur des garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie, et sur des garanties facultatives (incapacité et invalidité, voire perte d’emploi), définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet. L’assurance fait partie des frais imposés lors d’une demande de prêt. Au même titre que les intérêts, les frais de dossier et la garantie (hypothèque ou caution), elle est intégrée dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit immobilier. Choix du contrat d’assurance de prêt La banque peut-elle imposer son contrat d’assurance de prêt à l’emprunteur ? La réponse est catégorique : c’est non ! Depuis septembre 2010 et l’application de la loi Lagarde, la banque ne peut plus conditionner l’octroi du financement à la souscription à son assurance maison. Le libre choix du contrat est censé donner l’opportunité à l’emprunteur de comparer les offres afin de trouver une formule plus compétitive que celle de la banque. On parle alors de délégation d’assurance, à savoir faire appel à un prestataire concurrent pour garantir son prêt. À couverture au moins de même niveau, condition sine qua non pour que la banque accepte une assurance externe, les offres alternatives sont entre deux et quatre fois moins chères. Ce qui paraît simple sur le papier se révèle plus complexe sur le terrain en raison de la mauvaise grâce des bancassureurs à accepter la libéralisation du marché de l’assurance de prêt. Loi Lemoine ou le changement d’assurance de prêt facilité Le libre choix de l’assurance lors de la demande de prêt est toujours et encore difficile à mettre en œuvre. Les banques freinent toute tentative de délégation, contournant les dispositions réglementaires, voire en les bafouant. La solution est donc d’avoir la possibilité de changer de formule en cours de prêt. Le législateur introduit la loi Hamon en juillet 2014 : durant la première année du prêt immobilier, vous aviez le droit de résilier l’assurance et de la substituer par un contrat concurrent à niveau de garanties au moins équivalent. Le droit au changement a été élargi sur toute la durée de remboursement via l’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année du prêt, l’assurance était substituable chaque année à date d’échéance. La délégation d’assurance ne progresse pas malgré cet arsenal réglementaire, les banques redoublant d’astuces pour contourner les lois, sans aucun scrupule à outrager les droits des emprunteurs. Les lois Hamon et Bourquin sont caduques depuis l’entrée en vigueur en 2022 d’un ultime dispositif. Changer d’assurance emprunteur à tout moment La loi Lemoine vient modifier la donne en autorisant tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment depuis le 1er septembre 2022. L’obstacle de la date d’échéance à respecter est enfin supprimé, les banques ne peuvent plus jouer sur cet élément pour contrer toute tentative de substitution. Vous pouvez désormais activer le levier de la concurrence quand vous le souhaitez, sans vous préoccuper du timing, pour payer votre assurance emprunteur au juste prix. En effet, l’illégale pression des banques en assurance emprunteur perdure. Depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous, en septembre 2022, la délégation d’assurance emprunteur en première intention cède du terrain : rares sont aujourd’hui les nouveaux crédits immobiliers à être couverts par une assurance alternative à celle de la banque. Le recours pour payer moins cher s’active dans un deuxième temps. Ménagez votre pouvoir d’achat en changeant de contrat Le changement d’assurance emprunteur permet d’optimiser tarifs et garanties. Sur le terrain financier, en substituant l’assurance bancaire par une formule externe à couverture au moins équivalente, vous pouvez réduire le coût de l’assurance jusqu’à 60%. Et qui dit assurance moins chère, dit crédit moins cher. À la question « vaut-il mieux renégocier le taux de crédit ou l’assurance emprunteur ? », la réponse penche plutôt pour l’assurance, les taux d’intérêts n’ayant pas encore reculé suffisamment. L’idéal serait de revoir les deux dépenses, mais pour rendre l’opération pertinente, il faudrait que le taux révisé ait baissé d’au moins 70 points de base par rapport au taux initial. L’assurance emprunteur ne dépend nullement du marché des taux. La baisse se joue sur le terrain de la concurrence, les offres alternatives étant jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Exemple : Vous avez moins de 40 ans et êtes en bonne santé. Vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,85% en avril 2024. Ce prêt est garanti par l’assurance bancaire au taux de 0,36% (taux moyen), soit une cotisation mensuelle de 75€ pour un coût total de 18 000€. En mai, vous comparez les offres et trouvez une assurance individuelle au taux de 0,09%. La cotisation tombe à 19€ par mois, et le coût total à 4 500€ : vous économisez 13 500€. Il suffit d’un geste simple pour économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée restante de votre crédit : changer d’assurance emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier pour bien appréhender l’étendue des garanties et sélectionner le contrat compétitif qui répond aux exigences de la banque et à votre situation.

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