Immobilier mars 2023 : hausse des taux et chute de la production de crédits

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La hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers continue et s’accélère à l’amorce du mois de mars 2023. La barre symbolique des 3% est aujourd’hui franchie, ce qui tire la capacité d’emprunt des ménages vers le bas. La mensualisation du taux d’usure contribue à l’augmentation des taux d’intérêts, tout en facilitant quelque peu l’accès au crédit. Les chiffres de février publiés par l’Observatoire Crédit Logement montrent que la production de prêts à l’habitat régresse de nouveau, après une légère embellie en janvier.

Nouvelle augmentation des taux d’emprunt

En février, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 2,82%, contre 2,61% en janvier. Les taux d’emprunt poursuivent leur mouvement haussier pour le 14ème mois consécutif. En janvier 2022, les emprunteurs s’endettaient en moyenne à 1,07% (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). En regardant de plus près l’évolution des taux d’intérêts depuis décembre 2020, on constate que la progression est spectaculaire.

Entre janvier et février, les taux ont bondi de 21 points de base, ce qui témoigne d’une accélération du mouvement. La dernière hausse la plus rapide eut lieu entre septembre et octobre 2022 (+19 points). Le phénomène est dû à la revalorisation très significative du taux d’usure en janvier. Pour mémoire, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus était porté à 3,57% en janvier 2023, contre 3,05% au quatrième trimestre 2022.

Impact de l’ajustement mensuel du taux d’usure

Le taux d’usure est le taux maximum légal que les banques ne doivent pas outrepasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Il est l’expression du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui contient obligatoirement tous les frais liés au financement bancaire, les intérêts d’emprunt, mais aussi les frais de dossier, la garantie (hypothèque, etc.) et les primes d’assurance emprunteur.

La révision trimestrielle des taux d’usure, qu’il s’agisse des taux applicables aux prêts immobiliers ou aux crédits à la consommation, a été suspendue provisoirement jusqu’au 1er juillet 2023. La Banque de France opère un ajustement mensuel des taux d’usure depuis le 1er février 2023 dans le but de fluidifier l’accès au crédit immobilier, victime de blocages massifs depuis l’été dernier pour cause d’inadaptabilité de l’usure à la remontée rapide et brutale des taux d’intérêts.

En mars 2023, le taux d’usure sur 20 ans et plus est à 4%, soit 21 points additionnels par rapport à février.

Quels taux de crédit immobilier en mars 2023 ?

Les données de l’Observatoire rendent compte des taux de crédits effectivement distribués par les banques. Pour mars, les barèmes bancaires reçus par les courtiers montrent que les taux gagnent environ 20 points de base par rapport au mois précédent. Le taux moyen du marché s’affiche à 2,80% sur 15 ans, à 3% sur la durée classique de 20 ans, et à 3,20% sur 25 ans, qui reste la durée maximale de remboursement autorisée.

Dans plusieurs banques, la barre des 3% est allègrement franchie sur toutes les maturités. Les établissements de crédit profitent de la mensualisation des taux d’usure pour rehausser les taux d’emprunt en conséquence de l’évolution monétaire, ce que le rythme trimestriel ne leur permettait guère.

L’envolée des taux de crédit immobilier risque de ne pas s’arrêter là. Les courtiers anticipent des taux autour de 3,50% (hors assurance emprunteur) au cours du printemps, peut-être même à 4% d’ici l’été. Les conditions d’emprunt vont donc se durcir et l’accès au crédit immobilier va devenir de plus en plus difficile pour les ménages disposant de revenus modestes.

La hausse des taux les oblige à allonger la durée de leur crédit pour compenser ce phénomène. Primo, la réglementation plafonne la durée de remboursement à 25 ans (sauf achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux où la durée peut aller jusqu’à 27 ans s’il y a jouissance du bien décalée par rapport au déblocage des fonds). Secundo, le taux d’usure est identique qu’on s’endette sur 20 ou 25 ans. La marge de manœuvre pour intégrer tous les frais incompressibles se réduit d’autant que la durée de remboursement augmente.

Heureusement, bon nombre de dossiers recalés en février pour cause de TAEG légèrement au-dessus du taux légal sont gagnants avec la hausse du taux d’usure en mars 2023. La solution gagnante pour tous les candidats à l’emprunt est de faire valoir la délégation d’assurance prêt immobilier pour profiter de formules jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires, ce qui leur permet d’abaisser leur TAEG et de rester sous le taux d’usure. En utilisant un comparateur d’assurance de prêt immobilier, il est possible de diviser par trois le coût de l’assurance à garanties équivalentes.

Production de crédits immobiliers en berne

Dans ce contexte marqué par la progression sensible des taux d’emprunt, alors que la profitabilité des banques sur les nouveaux crédits reste faible, la production de prêts immobiliers est en souffrance. En glissement annuel à fin février 2023, la baisse est mesurée à -28,2%, contre +11,1% il y a un an à la même époque. Le nombre de prêts recule quasiment dans les mêmes proportions à -27,2%.

Les courtiers estiment que la hausse continue des taux va permettre à l’activité du crédit immobilier de redevenir rentable. Avec des taux bruts autour de 4% et une stabilisation des conditions de refinancement pour les banques commerciales, la seconde partie de l’année devrait être plus productive. Emprunter à 4% reste performant en période où l’inflation tourne autour de 6%.

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Crise de l’immobilier 2024 : les prix dans l’ancien continuent de baisser

Les prix de l’immobilier ancien ont de nouveau reculé au premier trimestre 2024 selon les données de l’Insee et des Notaires de France. C’est le troisième trimestre consécutif que les valeurs accusent une baisse. Depuis la mi-2022, le marché immobilier s’enfonce dans la crise, en raison d’une chute de la demande, elle-même causée par la remontée spectaculaire des taux d’emprunt jusqu’en début d’année. La descente des taux depuis janvier ne produit pas encore les effets escomptés et il faudra sans doute attendre 2025 pour que le marché amorce un réel redressement. Trois trimestres de baisse des prix dans l’ancien Selon l’indice de référence Notaires-Insee publié mardi dernier, les prix de l’immobilier ancien ont cédé du terrain au premier trimestre 2024, affichant un recul de -1,6% après -1,8% au quatrième trimestre 2023. Il s’agit de la troisième période de baisse d’affilée et sur un an, le repli atteint -5,2%. Dans le détail, le mouvement est plus marqué pour les appartements que pour les maisons avec une diminution respective de -5,5% et -4,9%. En vertu de l’hétérogénéité du marché immobilier, la province s’en sort mieux que la région parisienne, avec un repli sur un an de -4,2%, contre -8,1%. Sur un seul trimestre, les prix en Île-de-France fléchissent de -2,6%, et ce, pour la sixième fois consécutive. En province, la baisse s’atténue mollement sur le trimestre, à -1,2% après -1,9%. Sur un an, le recul des prix s’intensifie sur les maisons (-4,4% après -3,3%) tout comme sur les appartements (-3,8% après -2,0%). Variations des prix dans l’immobilier ancien (en %) : 3 derniers mois 12 derniers mois T3 2023 T4 2023 T1 2024 T3 2023 T4 2023 T1 2024 Ensemble -1,1 -1, 8 -1,6 -1,8 -3,9 -5,2 Appartements -1,2 -1,8 -1,5 -2,0 -4,1 -5,5 Maisons -1,0 -1,8 -1,6 -1,6 -3,8 -4,9 Source Insee Poursuite de la chute des ventes immobilières Le nombre de transactions annuelles continue de s’enfoncer. À fin mars 2024, il était estimé à 822 000, après 869 000 fin décembre 2023 et 931 000 fin septembre 2023. La chute tant attendue des prix en 2024 est belle et bien là, mais ne produit pas encore ses effets sur l'activité. Les ventes se contractent depuis septembre 2021. Le plongeon est spectaculaire, à près de -32%, les ventes sur douze mois s’affichant alors à 1,2 million. Le nombre de transactions de logements anciens cumulé sur 12 mois égalise le niveau observé au troisième trimestre 2016 (824 000 ventes). Le volume des ventes s’était redressé ensuite avant de connaître un recul très net durant la crise du Covid, où il était redescendu sous la barre du million. La baisse historique des taux d’emprunt entre le printemps 2020 et fin 2021 avait permis les records d’activité en 2021 à plus de 1,2 million d’opérations. Repli des taux d’emprunt depuis janvier 2024 L’inverse est aujourd’hui vrai. La forte remontée des taux d’intérêts entre janvier 2022 et fin 2023 est en grande partie comptable de la méforme du marché immobilier dans son ensemble. Ajoutons, en aparté, que la situation dans le neuf est pire, puisque les ventes sont au plus bas depuis 1995. Les taux ont quadruplé en moins de deux ans, passant de 1% en moyenne sur 20 ans à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La rigidité des règles d’octroi est aussi responsable de la chute du marché immobilier. En limitant le taux d’endettement à 35% (assurance de prêt incluse), quel que soit le dossier et sans tenir compte du reste à vivre, le régulateur prive un grand nombre de ménages solvables d’accès au crédit immobilier. La baisse généralisée des prix est la logique mathématique en réponse à la hausse des taux, mais elle intervient plus tardivement. Dans de nombreuses zones, les prix étaient et sont toujours décorrélés du niveau des revenus des ménages après les fortes augmentations avant et après la crise sanitaire. La bonne nouvelle, c’est que les taux sont en phase descendante depuis janvier dernier, cédant environ 50 à 60 points de base. Il est actuellement possible de s’endetter sur 20 ans à un taux brut aux alentours de 3,80%, les dossiers premium pouvant escompter une décote substantielle. Pourtant, malgré la baisse conjuguée des prix et des taux, les experts n’attendent aucune reprise dans les prochains mois. La Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) maintient sa prévision de repli à 800 000 transactions en 2024 et table sur une stabilité du marché en volume au second semestre.

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Assurance emprunteur primo-accédant : les 3 pièges à éviter

L'achat d’un premier logement est une étape importante dans la vie d’un ménage. Cela implique de contracter un prêt immobilier d’un montant conséquent, ce qui soulève la question cruciale de la protection financière. Souscrire à une assurance emprunteur est une condition essentielle pour décrocher le prêt bancaire, mais il est primordial de comprendre les pièges potentiels pour choisir le bon contrat. Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur, également connue sous le nom d'assurance-crédit, est une couverture conçue pour protéger l'emprunteur et le prêteur en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail) dont serait victime le premier. La souscription à une assurance emprunteur offre une tranquillité d'esprit en cas de difficultés financières et si elle ne relève pas d’une obligation légale, elle reste un préalable pour obtenir le financement. L’assurance de prêt concerne tous les profils d’emprunteurs, qu’on soit primo ou secundo accédant, ou investisseur, quels que soient l’âge, la profession et l’état de santé. Elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes en jeu et se distingue d’une autre garantie, l’hypothèque ou la caution, qui, elle aussi, protège le prêteur contre les défauts de paiement, mais pour toutes les autres raisons qui ne relèvent pas de l'assurance. L’assurance emprunteur garantit : une protection financière : En cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail de l'emprunteur, le contrat d’assurance prend en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi aux ayants droit de supporter le fardeau financier. La prise en charge intervient selon les conditions de la garantie mise en jeu, à hauteur de la quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux. Si l'un des co-emprunteurs décède, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque au prorata de la quotité souscrite. une stabilité pour la banque : Le prêteur est également protégé par l'assurance emprunteur, car elle garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur pour les sinistres couverts (décès, invalidité/incapacité, voire perte d’emploi). Choix d'une assurance emprunteur pour primo-accédant : attention aux pièges L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite l’aide d’un expert pour choisir le contrat adapté à sa situation au meilleur prix. En moyenne, l’assurance emprunteur coûte entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts et une somme non négligeable qu’il est heureusement possible de négocier. En tant que primo-accédant, donc novice dans le domaine du crédit immobilier, vous êtes confronté à divers obstacles qui peuvent coûter cher à la fois en termes financiers et de protection. Acceptation automatique de l’assurance bancaire Un piège le plus courant est d'accepter automatiquement l'offre d'assurance emprunteur proposée par la banque prêteuse. Or, la loi Lagarde de septembre 2010 vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance de prêt et à refuser la proposition de la banque si vous trouvez mieux ailleurs. En comparant les offres d'assurance emprunteur via un outil en ligne rapide, simple et gratuit, vous pouvez sélectionner la meilleure couverture au meilleur prix. Les offres groupe bancaires sont entre deux et quatre fois plus chères que les assurances alternatives, ce qui justifie pleinement de ne pas se laisser embobiner par la banque. À la clef, ce sont des centaines voire des milliers d'euros économisés en souscrivant ailleurs. Négliger les détails de la police d’assurance Il est crucial de lire attentivement les conditions générales de la police d'assurance pour comprendre les garanties, les exclusions et les limitations de la couverture. Le diable se niche dans les détails. Les négliger peut entraîner de mauvaises surprises en cas de réclamation. C’est ici que l’accompagnement d’un courtier en assurance emprunteur se révèle précieux pour bien appréhender l’étendue des garanties et en comprendre toutes les subtilités. Sous-estimer les besoins en couverture Il est important de choisir une assurance emprunteur dont la couverture répond aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. La banque définit les garanties nécessaires à l’octroi du crédit immobilier et vous les communique via la fiche standardisée d’information (FSI) remise dès les prémices de votre demande de prêt. Il s’agit d’un niveau de couverture minimum ; rien ne vous empêche de renforcer votre protection en ajoutant soit une garantie, soit en rehaussant le niveau par le rachat d’exclusion de garanties : par exemple, si vous souffrez de maux du dos qui entraînent des arrêts de travail réguliers, pensez à racheter cette exclusion pour la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Important : l’acceptation par la banque d’une assurance déléguée est conditionnée au respect de l’équivalence de niveau de garanties. Cela signifie que le contrat externe doit présenter une couverture en tous points au moins aussi protectrice. Conseils pour choisir la meilleure assurance emprunteur primo-accédant Maintenant que les pièges sont identifiés, voici 3 conseils cardinaux que tout emprunteur, a fortiori un primo-accédant, doit suivre pour sélectionner l’assurance qui garantira au mieux et au meilleur prix son prêt immobilier. Comparer les offres Il est essentiel de comparer les offres d'assurance emprunteur de plusieurs compagnies pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix. En quelques clics, vous accédez aux offres du marché les plus compétitives, qui répondent à vos besoins et aux exigences de la banque. Vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec l’assurance de la banque en vous aidant de la FSI. Évaluer ses besoins Identifiez vos besoins spécifiques en matière d'assurance en fonction des risques que vous incarnez, afin de choisir une police qui correspond à vos attentes. Si vous exercez un métier à risque (pompier, gendarme, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, militaire, etc.) ou que vous pratiquez un sport dangereux (alpinisme, plongée sous-marine, escalade, sports de combat, etc.), vous êtes exposé aux exclusions sur les garanties incapacité et invalidité. Les assurances alternatives proposent généralement l’option rachat d’exclusion qui permet d’être couvert en cas de sinistre. Consulter des experts Pensez à faire appel aux services d'un courtier en assurance emprunteur pour obtenir des conseils personnalisés sur le choix du contrat qui vous conviendra le mieux, dans le respect de l’équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’accord de la banque. Acheter un bien immobilier est une décision importante compte tenu de l’enjeu financier. S’endetter sur une longue durée est une action porteuse de risques de défaillance qui nécessite d’être garantie. Souscrire à une assurance emprunteur est une étape essentielle pour tout primo-accédant. Comprendre les pièges potentiels permet de prendre des mesures pour les éviter. Et si jamais vous avez souscrit à l’assurance de la banque par pression de cette dernière, vous pouvez modifier le scénario quand vous le souhaitez. Le libre choix du contrat d’assurance vous est acquis sur toute la durée de votre crédit grâce à la loi Lemoine qui vous donne le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Les économies que vous n’avez pu faire d’entrée de jeu vous attendent dans un deuxième temps, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’intérêt de substituer l’assurance bancaire par une formule individuelle dotée de garanties sur-mesure.

Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.

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