Profitez du confinement pour revoir votre assurance emprunteur

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Contraint de rester à la maison, vous avez sans doute du temps pour vous pencher sur des questions jusqu'à présent repoussées aux calendes grecques. Et si vous mettiez à profiter cette disponibilité pour changer d'assurance emprunteur. Ne procrastinez plus ! En optant pour un contrat réellement adapté à votre profil, vous pouvez faire de confortables économies. Voici comment résilier le contrat en cours et souscrire une nouvelle formule sur-mesure à un prix bien maîtrisé.

La loi encadre le libre choix de l'assurance de prêt

On ne le martèlera jamais assez, la réglementation permet à chaque emprunteur de choisir l'assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Que ce soit en amont du crédit, ou en cours d'emprunt, vous pouvez opter pour une formule individuelle concurrente du contrat groupe proposé par votre banque. La réglementation a été plutôt chaotique, avançant à tâtons au fur et à mesure des remontées du terrain qui témoignaient des lacunes de la loi, offrant toute latitude aux banques pour imposer leur contrat. Aujourd'hui l'arsenal législatif, quoique toujours perfectible, facilite le libre choix de l'assurance emprunteur dans un cadre défini.

Pierre d'achoppement, la loi Lagarde de septembre 2010 qui instaure la délégation d'assurance. Plus de liaison possible entre la demande de prêt immobilier et l'assurance : le prêteur ne peut obliger son client emprunteur à souscrire la formule bancaire. Cette mesure sera renforcée en juillet 2014 par la loi Hamon qui autorise à dénoncer le contrat groupe durant la première année pour le substituer par une offre alternative à garanties au moins équivalentes. Pas suffisant pour le législateur qui veut s’affranchir des limites temporelles en introduisant en janvier 2018 la substitution annuelle de l'assurance (amendement Bourquin) : à chaque échéance, vous pouvez changer de formule en respectant toujours le principe d'équivalence des garanties. Le dispositif devrait prochainement être amélioré, toujours sous l’impulsion du sénateur Bourquin. De nouvelles contraintes doivent être imposées aux banques : elles portent sur la date unique de résiliation (date de signature de l’offre de prêt ou toute autre date stipulée au contrat) et sur l’information diffusée aux clients quant à leur droit annuel de résiliation. Assorti d’amende administrative pour les banques qui ne respecteraient pas leurs obligations, le projet de loi a été adopté à l’unanimité par le Sénat début mars ; il faudra atteindre la reprise des travaux parlementaires pour une adoption définitive par le Parlement.

Pourquoi résilier le contrat bancaire et préférer une formule individuelle ?

À garanties équivalentes, une assurance individuelle sera nettement moins chère que le contrat interne de la banque. Les établissements de crédit réalisent des marges indécentes (entre 50% et 70%) sur ce produit qui, bien que non obligatoire d'un point de vue légal, reste contraint pour obtenir un financement dans le cadre d'un achat immobilier. Selon le profil de l'assuré, les économies se chiffrent en centaines voire milliers d'euros sur la durée totale d'un emprunt immobilier. Au-delà de l'aspect financier, les formules déléguées sont adaptées à chacun, tenant compte de toutes les caractéristiques de l'assuré et de sa demande de financement, quand les contrats bancaires reposent sur le principe de mutualisation pour s'adapter à une communauté d'assurés. Ce lissage des garanties est pénalisant pour de nombreux emprunteurs qui ne peuvent être protégés de manière optimale et pour d’autres qui paient plus cher qu’ils ne le devraient. Voici concrètement comment procéder pour résilier votre contrat d'assurance bancaire et le remplacer par une offre plus protectrice à tarification ajustée.

Comparez les offres en ligne

Chez Magnolia.fr, notre outil de comparaison sélectionne pour vous plus d'une dizaine de contrats qui correspondent à vos besoins, et notamment des formules exclusives conçues avec nos partenaires assureurs. Une fois rempli le questionnaire sur la nature de votre crédit et votre profil, vous recevez des devis détaillés des meilleures offres du marché. Tranquillement, vous pouvez les comparer de garantie à garantie, et surtout les évaluer par rapport au contrat en cours. Votre obligation est de respecter l'équivalence de niveau de garanties, un préalable pour que votre banque accepte l'offre alternative. Le contrat de votre banque doit toujours rester la référence, car il présente le niveau de couverture exigé. Le ou les contrats délégués que vous sélectionnez doivent afficher a minima les mêmes garanties que le contrat à résilier.

Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) sont la chef de voûte de tout contrat d'assurance de prêt. Aucune autre garantie ne peut être souscrite sans cette couverture minimale et essentielle, qui suffit parfois si vous êtes investisseur locatif. Elles sont le plus souvent complétées par les garanties invalidité et incapacité qui entrent en jeu en cas de maladie ou d'accident vous privant momentanément ou définitivement de revenus professionnels. Nous ne détaillerons pas ici les caractéristiques de ces garanties, vous pouvez vous reporter à nos précédents articles sur le sujet. Pour affiner la couverture au plus juste de votre profil, certaines formules proposent des options destinées à racheter des exclusions de garanties, en général pour les maladies non-objectivables (affections du dos et du rachis, maladies psychiques et psychiatriques) et pour les risques spécifiques (professions médicales, métiers à risques, pratiques sportives à risques). Magnolia.fr accompagne votre choix final par les conseils avisés de nos experts. Cet exercice comparatif est primordial pour trouver la couverture qui présente des garanties protectrices en toute circonstance au prix le plus juste.

La procédure selon l’ancienneté de votre contrat de prêt

Deux cas de figure existent pour changer de contrat d'assurance en cours de prêt : durant la première année et ensuite, à chaque échéance sur la durée totale de remboursement. Dans un cas comme dans l'autre, votre banque doit vous répondre dans les 10 jours ouvrés, et motiver tout refus par écrit, ce qui vous permet de comprendre pourquoi votre demande a échoué. Si vous avez respecté les délais, la seule raison qui peut faire achopper votre demande portera nécessairement sur le respect de l'équivalence de garanties. En sollicitant les services de nos courtiers, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir l'accord de la banque et dans le cas où vous essuyez un refus de la banque, Magnolia.fr peut vous faire une autre proposition pour coller aux exigences du prêteur.

  • Vous avez souscrit votre crédit il y a moins d'un an

Vous tombez sous la réglementation de la loi Hamon. Au plus tard 15 jours avant la date butoir (date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt), vous pouvez dénoncer le contrat bancaire et le substituer par une offre déléguée à garanties au moins équivalentes. Envoyez votre demande de résiliation par lettre recommandée avec AR, accompagnée du nouveau contrat et des conditions générales.

Exemple : vous avez contracté un prêt immobilier le 19 juin 2019. Vous disposez d'un préavis de 15 jours avant la date limite, soit le 4 juin 2020 pour faire votre demande de changement.

Cas concret :
Un jeune cadre non-fumeur né en 1990 emprunte 150 000€ en janvier 2020 pour acquérir sa résidence secondaire. Il a souscrit la proposition d’assurance de sa banque et pratique le snowboard, un sport considéré à risque par les assureurs. En changeant pour une formule déléguée, il peut réduire le coût de l’assurance, sans pour autant supprimer l’exclusion de garantie pour activités sportives à risques. La plupart des assureurs frappent d’exclusion les sports dangereux, certains permettent le rachat d’exclusion. L’étude se fait au cas par cas. 

 

 

Date d’émission

Taux assurance 

Mensualité moyenne assurance

Coût total assurance

Crédit initial

Janvier 2020

taux ass banque 0,36%

45€

10 800€

Capital au changement

Avril 2020

taux ass externe

0,09%

11€

2 596€

Notre emprunteur réduit de 34€ par mois sa prime d’assurance, et réalise une économie totale sur la durée de son prêt de :

10 710 – 2 596 = 8 114€

  • Vous avez souscrit votre crédit il y a plus d'un an

Au-delà des 12 premiers mois de votre crédit, c'est l'amendement Bourquin qui s'applique. La date de référence retenue pour dénoncer le contrat en cours est la date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt. Envoyez votre demande de changement (courrier recommandé avec AR + nouveau contrat et conditions générales) au plus tard deux mois avant cette date limite.

Exemple : vous détenez un prêt immobilier depuis le 9 juillet 2016. Faites votre changement au plus tard le 9 mai 2020. Ils sont chacun assurés à une quotité de 100% et souhaitent changer d’assurance en avril 2020.

Cas concret :
Un couple de salariés cadre et non-cadre, nés en 1985 et sans problème de santé, emprunte en janvier 2013 la somme de 220 000€ sur 25 ans pour faire construire sa maison.

 

 

Date d’émission

Taux assurance banque

Mensualité moyenne assurance

Coût total assurance

Crédit initial

Janvier 2013

taux ass banque 0,36%

132€

39 600€

Capital au changement

Avril 2020

taux ass externe

0,086%

29€

6 177€

Notre couple réduit de 103€ par mois sa prime d’assurance, ce qui lui permet d’économiser sur la durée restante de son crédit immobilier :

28 116 – 6 177 = 21 939€

On pourrait suggérer à notre couple de renégocier également son taux de crédit pour bénéficier des conditions très avantageuses qui prévalent depuis de nombreux mois (autour de 1,25% sur 20 ans hors assurance).

"Le temps est infidèle pour qui en abuse" dit un proverbe provençal. Avec cette débauche de temps disponible pour cause de confinement chez soi, n'ayez pas peur d'être infidèle à votre banque : en préférant une offre concurrente à garanties mieux adaptées au meilleur prix, vous préservez votre pouvoir d'achat et gagnez en protection.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier mai 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ;  l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ;  l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,97% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 4,10% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,97%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au deuxième trimestre 2024 est de 6,39% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,29% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,12% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 19 200€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 9 600€. Vous économisez 35 200€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 44 800€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,263% ou 4,06%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en mai 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ?   Ville Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 Supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1   Nb de m2  supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2   Nb de m2  supplémentaire avec 44 800€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3   Saint-Étienne 1 312€ 7,62 m2 16,46 m2 34,14 m2 Le Havre 2 193€ 4,56 m2 9,85 m2 20,42 m2 Nîmes 2 195€ 4,55 m2 9,84 m2 20,41 m2 Dijon 2 536€ 3,94 m2 8,51 m2 17,66 m2 Reims 2 643€ 3,78 m2 8,17 m2 16,95 m2 Grenoble 2 973€ 3,36 m2 7,26 m2 15,06 m2 Toulon 3 310€ 3,02 m2 6,52 m2 13,53 m2 Angers 3 128€ 3,19 m2 6,90 m2 14,32 m2 Lille 3 549€ 2,81 m2 6,08 m2 12,62 m2 Montpellier 3 560€ 2,80 m2 6,06 m2 12,58 m2 Toulouse 3 397€ 2,94 m2 6,35 m2 13,45 m2 Marseille 3 544€ 2,82 m2 6,09 m2 12,64 m2 Nantes 3 511€ 2,84 m2 6,15 m2 12,76 m2 Villeurbanne 3 717€ 2,69 m2 5,81 m2 12,05 m2 Strasbourg 3 718€ 2,67 m2 5,81 m2 12,05 m2 Rennes 3 942€ 2,53 m2 5,48 m2 11,36 m2 Bordeaux 4 418€ 2,26 m2 4,89 m2 10,14 m2 Nice 5 122€ 1,95 m2 4,21 m2 8,74 m2 Lyon 4 782€ 2,09 m2 4,51 m2 9,36 m2 Paris 9 259€ 1,08 m2 2,33 m2 4,83 m2 Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. *Prix estimés MeilleursAgents au 1er mai 2024 (prix en net vendeur) Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché en mai 2024 Il n'y a pas de reprise franche du marché immobilier dans l'ancien. En témoignent les prix toujours orientés à la baisse dans les plus grandes villes de France, également sur l'ensemble du territoire. Marseille et Nice sont les deux exceptions notables en affichant une légère hausse des valeurs. Pas d'effet printemps sur les prix, même si la demande se redresse quelque peu en avril. Les délais de vente se raccourcissent timidement, ce qui n'indique nullement un retour massif des acheteurs. Le délai moyen de transaction est toujours supérieur de 17 jours à ce qu'il était il y a un an. Un autre chiffre marquant illustre bel et bien que le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024 : la production de crédits immobiliers est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Les professionnels attendent avec fébrilité la prochaine réunion de la Banque Centrale Européenne. L'institution devrait, sauf mauvaise surprise de dernière minute, annoncer une baisse de ses taux directeurs qui permettrait d'accélérer le recul des taux d'intérêts déjà acté par les banques commerciales. Il faudra toutefois encore plusieurs mois pour que le pouvoir d'achat immobilier s'améliore significativement. Grâce à la baisse des taux d'emprunt depuis janvier 2024, couplée au repli des prix immobiliers et à la progression des revenus des ménages, le pouvoir d'achat immobilier s'est apprécié d'un tiers par rapport à janvier 2022. L'obstacle majeur auquel sont confrontés les emprunteurs reste la norme d'octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière qui limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement à 25 ans. Une proposition de loi visant à modifier les règles avait été examinée fin avril dernier, mais elle a été retirée face à la vive opposition. La réforme du crédit immobilier fait spchitt au grand dam de tous les acteurs du marché, qui voient dans le refus catégorique de la Banque de France un aveuglement au dogme qui dépasse la logique du terrain. Pour emprunter en mai 2024, l'apport personnel reste une condition sine qua non (au moins 10%, pouvant aller jusqu'à 30% du montant de l’opération selon les banques). Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en mai 2024 ? Bien choisir son assurance emprunteur est une des clefs pour réduire le coût de son crédit immobilier. Rappelons que vous avez le choix de refuser l'assurance proposée par la banque et le droit de souscrire une offre alternative plus compétitive, dès lors qu'elle présente un niveau au moins équivalent de garanties. Si vous n'avez pu souscrire l'assurance de votre choix au moment de la demande de crédit, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine. Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste, dans de nombreuses situations, la solution pour optimiser son dossier.  Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,95 m2 (Nice) et près de 7,62 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,33 m2 (Paris) et 16,46 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 800€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et près de 5 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! L'assurance emprunteur, c'est le coût caché de votre crédit immobilier. On l'oublie, alors qu'elle pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global. Si vous n'avez pu souscrire à l'assurance de votre choix lors de votre demande de financement, la réglementation vous permet de changer de scénario en cours de prêt. La loi Lemoine donne l'opportunité tout emprunteur de renoncer à un contrat trop cher et/ou mal adapté dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance. La substitution du contrat se fait par une offre alternative à garanties équivalentes. Le changement d'assurance emprunteur permet d'optimiser tarifs et garanties. Le gain que vous pouvez réaliser grâce au changement d'assurance emprunteur est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante et que l'opération intervient rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance prêt immobilier tant calculé sur le capital restant dû.  

Assurance emprunteur
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Immobilier printemps 2024 : prix en baisse dans les 20 plus grandes villes de France

Le marché immobilier est toujours à la peine et l’effet printemps se révèle bien frileux en 2024. Si la demande repart timidement, les prix restent orientés à la baisse comme en témoignent les chiffres du dernier baromètre SeLoger/Meilleurs Agents. La norme d’octroi du crédit immobilier demeure un frein à l’accès à la propriété, la baisse modérée des prix des logements n’étant pas suffisante pour resolvabiliser les ménages emprunteurs. Voici l’évolution des prix dans les 20 plus grandes villes de France et le point sur les contraintes réglementaires qui n’en finissent pas de peser sur le marché. Léger repli des prix de l’immobilier ancien Selon les données des portails SeLoger et Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier ancien accusent une baisse moyenne de 0,9% depuis le début de l’année 2024 dans les 50 villes françaises qui comptent le plus d’habitants. Les valeurs reculent en moyenne de 0,3% pour les maisons et de 0,8% pour les appartements. Nous détaillons ici les prix des appartements et des maisons pour les 20 plus grandes d’entre elles. Prix moyen au mètre carré (prix net vendeur au 1er mai 2024) : Villes Prix appartements Évolution à 3 mois Prix maisons Évolution à 3 mois Paris 9 259 € -1,5 % 9 875 € N/A Marseille 3 544 € 1,1 % 4 607 € -0,2 % Lyon 4 782 € -2,6 % 5 865 € -1,4 % Toulouse 3 397 € -0,1 % 4 245 € 1,4 % Nice 5 122 € 2,1 % 7 192 € 4,7 % Nantes 3 511 € -2,4 % 4 288 € 2,3 % Montpellier 3 560 € -0,1 % 4 455 € 4,2 % Strasbourg 3 718 € -2,7 % 3 405 € -4,5 % Bordeaux 4 418 € 0,7 % 5 273 € 2,8 % Lille 3 549 € -2,4 % 3 164 € 1,2 % Rennes 3 942 € 2,1 % 5 095 € -4,5 % Toulon 3 310 € 2,7 % 4 142 € 1,2 % Reims 2 643 € 2,7 % 3 087 € 1,7 % Saint-Étienne 1 312 € -3,3 % 1 924 € 0,7 % Le Havre 2 193 € -3,5 % 2 586 € 1,3 % Dijon 2 536 € -0,4 % 3 352 € -1,0 % Grenoble 2 973 € -3,1 % 3 370 € -4,6 % Angers 3 128 € -0,2 % 33 17 € 2,5 % Villeurbanne 3 717 € -4,2 % 4 528 € -1,4 % Nîmes 2 195 € 4,0 % 2 784 € -0,5 % Source SeLoger/Meilleurs Agents  À Paris, où la baisse des prix se poursuit sans interruption depuis un an, la tendance est très nette sur les 3 derniers mois, à -1,5%. Selon les projections des notaires, les prix devraient continuer à refluer d’ici l’été 2024 en Île-de-France, l’effet JO Paris 2024 sur l’immobilier n’étant pas encore visible, si tant est qu'il se produise. Des conditions de crédit immobilier toujours difficiles La tendance des prix immobiliers à la baisse indique que la demande manque de tonus. L’achat immobilier reste au rang des velléités pour bon nombre de ménages qui attendent un repli plus marqué des taux d’intérêts. Entre décembre 2021 et décembre 2023, le taux moyen sur 20 ans a plus que quadruplé, passant de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 4,50%. La descente s’est amorcée en ce début d’année en raison de la stabilité des conditions monétaires en zone euro. Aujourd’hui, on s’endette sous les 4% sur 20 ans et le mouvement baissier devrait se poursuivre dans le sillage de la prochaine décrue des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, une première depuis juillet 2022. Pouvoir d’achat immobilier à la peine Toutefois, l’évolution des taux d’emprunt depuis février 2022 n’est pas compensée par une baisse des prix dans les mêmes proportions. Le pouvoir d’achat tarde à retrouver les niveaux d’il y a deux ans. Il s’améliore quand même d’un tiers par rapport à ce qu’il a perdu depuis début 2022 grâce à l’effet conjugué de la baisse des taux et des prix ces quatre derniers mois, et de la progression des revenus. Mais les faits sont têtus. Le marché du crédit immobilier s’enfonce dans la crise au premier trimestre 2024. La production de crédits à l’habitat est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Normes du HCSF : frein au crédit immobilier Si les prix immobiliers demeurent encore trop élevés, cette situation ne doit pas occulter l’obstacle récurrent mis en place par le régulateur depuis janvier 2021. La double limite du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans) s’applique à tous les dossiers, quel que soit le niveau de solvabilité de l’emprunteur. Cela signifie qu’un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, alors qu'il affiche un reste à vivre suffisant, car la banque ne peut s’affranchir de la règle. Les espoirs de voir enfin évoluer cette norme aberrante ont rapidement été douchés par le retrait fin avril d’une proposition de loi œuvrant dans ce sens. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La maison brûle et le Haut Conseil de Stabilité Financière regarde ailleurs.

Immobilier
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Pouvoir d’achat : 2 lois pour réduire le coût de votre assurance emprunteur

Les taux d’emprunt sont orientés à la baisse depuis janvier, mais le coût du crédit immobilier reste bien supérieur à ce qu’il était il y a deux ans. Mettez les banques en concurrence pour gagner quelques points, et surtout, n'oubliez pas de négocier l’assurance emprunteur. Appuyez-vous sur la loi Lagarde et la loi Lemoine pour réduire cette dépense et améliorer votre pouvoir d’achat. Loi Lagarde ou le libre choix de l’assurance emprunteur Difficile d’échapper à l’assurance emprunteur quand on souhaite obtenir le financement de son projet immobilier. Bien que la souscription à l’assurance ne relève pas d’une obligation légale, la banque l’exige pour se prémunir contre les défauts de paiement. La réglementation encadre l’assurance emprunteur, en termes d’accès et de couverture minimale. Assurance emprunteur : double protection L’assurance vise à protéger la banque contre les défaillances de l’emprunteur victime d’un accident de la vie. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités. Le prêteur est remboursé et l’emprunteur soulagé du poids financier si ses ressources ne lui permettent pas d’assumer sa dette. L’assurance de prêt immobilier repose sur des garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie, et sur des garanties facultatives (incapacité et invalidité, voire perte d’emploi), définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet. L’assurance fait partie des frais imposés lors d’une demande de prêt. Au même titre que les intérêts, les frais de dossier et la garantie (hypothèque ou caution), elle est intégrée dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit immobilier. Choix du contrat d’assurance de prêt La banque peut-elle imposer son contrat d’assurance de prêt à l’emprunteur ? La réponse est catégorique : c’est non ! Depuis septembre 2010 et l’application de la loi Lagarde, la banque ne peut plus conditionner l’octroi du financement à la souscription à son assurance maison. Le libre choix du contrat est censé donner l’opportunité à l’emprunteur de comparer les offres afin de trouver une formule plus compétitive que celle de la banque. On parle alors de délégation d’assurance, à savoir faire appel à un prestataire concurrent pour garantir son prêt. À couverture au moins de même niveau, condition sine qua non pour que la banque accepte une assurance externe, les offres alternatives sont entre deux et quatre fois moins chères.  Ce qui paraît simple sur le papier se révèle plus complexe sur le terrain en raison de la mauvaise grâce des bancassureurs à accepter la libéralisation du marché de l’assurance de prêt. Loi Lemoine ou le changement d’assurance de prêt facilité Le libre choix de l’assurance lors de la demande de prêt est toujours et encore difficile à mettre en œuvre. Les banques freinent toute tentative de délégation, contournant les dispositions réglementaires, voire en les bafouant. La solution est donc d’avoir la possibilité de changer de formule en cours de prêt. Le législateur introduit la loi Hamon en juillet 2014 : durant la première année du prêt immobilier, vous aviez le droit de résilier l’assurance et de la substituer par un contrat concurrent à niveau de garanties au moins équivalent. Le droit au changement a été élargi sur toute la durée de remboursement via l’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année du prêt, l’assurance était substituable chaque année à date d’échéance. La délégation d’assurance ne progresse pas malgré cet arsenal réglementaire, les banques redoublant d’astuces pour contourner les lois, sans aucun scrupule à outrager les droits des emprunteurs. Les lois Hamon et Bourquin sont caduques depuis l’entrée en vigueur en 2022 d’un ultime dispositif. Changer d’assurance emprunteur à tout moment La loi Lemoine vient modifier la donne en autorisant tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment depuis le 1er septembre 2022. L’obstacle de la date d’échéance à respecter est enfin supprimé, les banques ne peuvent plus jouer sur cet élément pour contrer toute tentative de substitution. Vous pouvez désormais activer le levier de la concurrence quand vous le souhaitez, sans vous préoccuper du timing, pour payer votre assurance emprunteur au juste prix. En effet, l’illégale pression des banques en assurance emprunteur perdure. Depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous, en septembre 2022, la délégation d’assurance emprunteur en première intention cède du terrain : rares sont aujourd’hui les nouveaux crédits immobiliers à être couverts par une assurance alternative à celle de la banque. Le recours pour payer moins cher s’active dans un deuxième temps. Ménagez votre pouvoir d’achat en changeant de contrat Le changement d’assurance emprunteur permet d’optimiser tarifs et garanties. Sur le terrain financier, en substituant l’assurance bancaire par une formule externe à couverture au moins équivalente, vous pouvez réduire le coût de l’assurance jusqu’à 60%. Et qui dit assurance moins chère, dit crédit moins cher. À la question « vaut-il mieux renégocier le taux de crédit ou l’assurance emprunteur ? », la réponse penche plutôt pour l’assurance, les taux d’intérêts n’ayant pas encore reculé suffisamment. L’idéal serait de revoir les deux dépenses, mais pour rendre l’opération pertinente, il faudrait que le taux révisé ait baissé d’au moins 70 points de base par rapport au taux initial. L’assurance emprunteur ne dépend nullement du marché des taux. La baisse se joue sur le terrain de la concurrence, les offres alternatives étant jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires.  Exemple : Vous avez moins de 40 ans et êtes en bonne santé. Vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,85% en avril 2024. Ce prêt est garanti par l’assurance bancaire au taux de 0,36% (taux moyen), soit une cotisation mensuelle de 75€ pour un coût total de 18 000€. En mai, vous comparez les offres et trouvez une assurance individuelle au taux de 0,09%. La cotisation tombe à 19€ par mois, et le coût total à 4 500€ : vous économisez 13 500€. Il suffit d’un geste simple pour économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée restante de votre crédit : changer d’assurance emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier pour bien appréhender l’étendue des garanties et sélectionner le contrat compétitif qui répond aux exigences de la banque et à votre situation.

Assurance emprunteur
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